Construction : limite de la responsabilité bancaire et pénalités de retard

Le : 07/11/2013

Dans un arrêt récent, la Cour de cassation décide :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 5 octobre 2011), que M. X... et Mme Y...(les consorts X...) ont confié à M. Z...la réalisation des travaux de construction d'une maison pour un prix forfaitaire de 115 000 euros ; que l'opération de construction a été financée au moyen de prêts consentis par la caisse de Crédit mutuel de Besançon union ; que l'ouvrage étant affecté de désordres et inachevé, les consorts X... ont, après expertise, assigné M. Z...et la caisse de Crédit mutuel de Besançon union en indemnisation de leurs préjudices ;

Sur le premier moyen :

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes en réparation à l'encontre de la caisse de Crédit mutuel de Besançon union, alors, selon le moyen, que le banquier est tenu, au titre de son obligation de renseignement et de conseil, de déterminer avec son client le cadre contractuel du projet qu'il accepte de financer ; que, pour exclure la responsabilité de la caisse de Crédit mutuel de Besançon union, la cour d'appel a relevé que, lors de l'émission des offres de prêt, la banque avait seulement connaissance d'un compromis de vente du terrain, comportant des plans d'architecte, du dossier de demande de permis de construire, comportant des plans d'architecte, et d'une estimation du montant des travaux, corps d'état par corps d'état, et portant le cachet d'un architecte, de sorte qu'au vu de ces documents, la banque pouvait « considérer que la construction devait être réalisée dans le cadre d'un contrat de maîtrise d'oeuvre conclu avec un architecte, et de marchés de travaux et que rien ne pouvait lui laisser supposer que les maîtres d'ouvrage concluraient un contrat de construction de maison individuelle » ; qu'en statuant ainsi quand les documents au vu desquels elle avait octroyé le prêt, préparatoires à l'opération de construction et non contractuels, ne permettaient pas de s'assurer du cadre juridique dans lequel la maison devait être réalisée, et ne pouvaient donc suffire à la banque à financer l'opération, sauf à se renseigner auprès des maîtres d'ouvrage, ce qu'elle n'a pas fait, la cour d'appel, qui a statué par des motifs inopérants, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1147 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que lorsque la banque avait émis ses offres de prêt, elle avait connaissance du compromis de vente du terrain, du dossier de demande de permis de construire et d'une estimation des travaux, corps d'état par corps d'état, portant le cachet de l'architecte et retenu qu'au vu de ces documents, la banque était fondée à considérer que la construction devait être réalisée dans le cadre d'un contrat de maîtrise d'oeuvre conclu avec un architecte, et de marchés de travaux, la cour d'appel a pu en déduire que la banque n'avait pas commis de faute ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de condamner M. Z...à leur payer la somme de 46 690 euros au titre du retard de livraison de la maison, arrêté au 31 décembre 2010, alors, selon le moyen, que le contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plans doit être rédigé par écrit et préciser notamment le prix convenu forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues ; qu'en cas de retard de livraison, les pénalités de retard ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/ 3000 du prix convenu par jour de retard ; qu'en requalifiant le marché unissant M. Z...et les consorts X... en contrat de construction individuelle sans fourniture de plans, et en prenant en considération le prix de 115 000 euros initialement prévu pour la réalisation des travaux, sans rechercher si, comme l'indiquaient les maîtres d'ouvrage, le montant réel du marché, qui aurait dû être forfaitaire et définitif dès la signature du contrat, n'aurait pas dû s'élever à 216 000 euros, de sorte que le calcul des pénalités de retard devait prendre en considération ce dernier montant, et non celui initialement prévu de 115 000 euros, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 232-1 c) du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article R. 232-7 du même code, dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce ;

Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, procédant à la recherche prétendument omise, que la pénalité journalière minimale devait être calculée sur le prix convenu initialement, soit 115 000 euros, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le troisième moyen :

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes au titre des loyers qu'ils avaient supportés, alors, selon le moyen, que le maître de l'ouvrage peut prétendre à une réparation complémentaire des pénalités contractuelles sanctionnant le retard dans l'exécution des travaux, s'il démontre un préjudice distinct de celui réparé par la clause pénale ; qu'en affirmant, pour rejeter la demande formée par les consorts X... au titre des loyers, que le préjudice des maîtres d'ouvrage du fait du retard du chantier était indemnisé par les pénalités de retard et que leur demande au titre des loyers faisait double emploi avec leur demande au titre des pénalités de retard, quand cette demande indemnitaire n'avait pas pour objet de sanctionner le retard pris par le constructeur dans la réalisation de l'ouvrage, mais de réparer le préjudice des maîtres d'ouvrage qui ont dû exposer des frais supplémentaires pour se loger en raison du caractère inhabitable de leur maison, la cour d'appel a violé l'article L. 232-1 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article R. 232-7 du même code, dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce ;

Mais attendu que la cour d'appel a souverainement retenu que la demande au titre des loyers était satisfaite par l'octroi des pénalités de retard"

Cass. 3è civ, 9 octobre 2013, 12-24900

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