Responsabilité contractuelle : vente, vices cachés et mauvaise foi du vendeur

Le : 22/11/2012

Dans des arrêts assez récents, la Cour de cassation décide :

"Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de retenir sa responsabilité alors, selon le moyen :

1° / que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; que le vendeur, qui ignorait les vices de la chose, n'est par ailleurs tenu qu'à la restitution du prix et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente ; qu'en l'espèce, pour écarter la clause d'exonération de garantie et dire que M. Y... était responsable du préjudice subi par les époux X..., sur le fondement de l'article 1641 du code civil, la cour d'appel relève, par motifs propres et adoptés, que les travaux antérieurs de colmatage du plancher et des plinthes, décrits comme grossiers, et effectués par le vendeur, ainsi que sa présence à l'état des lieux permettaient de retenir sa connaissance de la présence des termites ; qu'en statuant ainsi, après avoir relevé que l'état parasitaire réalisé par une société spécialisée dans le diagnostic immobilier avait conclu à l'absence d'activité parasitaire, et avoir constaté que, en dépit du caractère flagrant des désordres affectant l'immeuble, cet état parasitaire négatif avait pu maintenir les acquéreurs dans l'ignorance de la présence d'insectes xylophages, sans rechercher si, comme M. Y... le faisait valoir, celui-ci, profane en la matière, n'avait pu, comme ses acquéreurs, se fier aux conclusions du professionnel en diagnostic immobilier pour en déduire qu'aucune activité parasitaire n'était en cours à la date de la vente, la cour d'appel prive sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil violé ;

2° / que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'en l'espèce le caractère caché du vice était contesté ; qu'en condamnant M. Y..., sur le fondement de l'article 1641 du code civil, sans constater que le vice, dont l'expert avait constaté le caractère apparent, même pour un acheteur moyennement diligent, était demeuré caché aux yeux des acquéreurs, la cour d'appel prive sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil, violés ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le colmatage du plancher et des plinthes avec du plâtre, avant peinture, permettait de retenir la connaissance par le vendeur de la présence de termites lors de la vente de l'immeuble, la cour d'appel, qui a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche sur l'incidence, pour M. Y..., des conclusions du professionnel chargé du diagnostic, que le vendeur avait commis une réticence dolosive en faisant insérer à l'acte la mention d'un état parasitaire négatif alors qu'il se devait de signaler la présence de ces insectes à l'acquéreur, et qui a souverainement établi le caractère caché du vice pour l'acquéreur, a retenu à bon droit que la clause d'exonération de garantie ne pouvait s'appliquer à M. Y..., vendeur de mauvaise foi "

Cass. 3è civ, 13 janvier 2010, 08-21677

"Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 8 janvier 2008), que les époux X... ont vendu le 19 août 2003 à Mme Y... un immeuble dont l'état parasitaire, annexé à l'acte de vente comportant une clause d'exclusion de garantie des vices cachés, certifiait l'absence de termites à la date du 25 juin 2003 ; qu'au cours de la réalisation de travaux d'aménagement, Mme Y... a découvert une infestation importante de ces parasites ayant fortement attaqué la structure en bois du bâtiment dont l'expert judiciaire a retenu qu'en certains endroits il était dangereux ; qu'elle a assigné les époux X... en garantie des vices cachés, estimant qu'ils ne pouvaient ignorer la présence de termites compte tenu des termes de l'état parasitaire annexé à leur propre acte d'acquisition du 11 décembre 2001 ;

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande alors, selon le moyen, que lorsque le vendeur n'est pas un professionnel, la clause exclusive de garantie stipulée à l'acte est opposable à l'acquéreur, sauf à constater que le vendeur connaissait précisément l'existence du vice dont est affecté l'immeuble vendu et dont se prévaut l'acquéreur; qu'en se bornant à retenir que les époux X... connaissaient l'existence d'une présence de termites, pour déclarer inopposable à l'acquéreur la clause de garantie stipulée à l'acte, sans constater que le certificat joint à l'acte de 2001 et dont résultait la connaissance supposée du vice par les vendeurs, caractérisait l'existence d'une présence active de termites qui avaient tellement attaqué la structure du bois de l'immeuble que certains planchers risquaient de s'effondrer, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1643 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que l'état parasitaire établi en 2001, dont ni le technicien chargé du diagnostic de 2003, ni les acquéreurs, n'avaient eu connaissance, faisait apparaître"la présence de traces de termites sur les murs de la cave et le long des tuyaux de chauffage dans le hall d'entrée", "la présence de termites dans les plinthes en bois" et "des traces de termites dans les parties accessibles au jour du contrôle", la cour d'appel, qui a caractérisé la connaissance du vice par les vendeurs en retenant que la présence, même sans activité, de termites dans un immeuble ancien constituait un vice dès lors qu'il était acquis que, de manière très rapide, une situation caractérisée par une simple présence pouvait évoluer de manière aléatoire et non prévisible vers une véritable infestation provoquée par un regain d'activité, en a exactement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche sur l'activité des termites et les désordres en résultant que ses constatations rendaient inopérante, que la clause de non-garantie était inopposable à l'acquéreur, et a légalement justifié sa décision"

Cass., 3è civ., 8 avril 2009, 08-12960


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