Responsabilité du vendeur d'immeuble à construire et désordres intermédiaires

Le : 30/05/2013

Dans un arrêt récent, la Cour de cassation décide :

"Sur le moyen unique :

Vu les articles 1147 et 1646-1 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 24 octobre 2011), qu'en 1998, la société civile immobilière Patrimoine Urbain Vitry (la SCI), aux droits de laquelle se trouve la société Kaufman and Broad, a entrepris la construction d'un immeuble à usage d'habitation qu'elle a vendu par lots en l'état futur d'achèvement ; qu'une mission limitée à la conception architecturale sans direction de travaux a été confiée à M. X..., architecte, la mission de maîtrise d'oeuvre d'exécution à la SCIB et le contrôle technique à la société CEP ; que la société civile immobilière GMB Lahournère (la SCI GMB) a acquis un appartement situé au cinquième étage, mais n'a pas réglé l'intégralité du prix en raison de l'existence d'infiltrations apparues sur sa loggia en provenance du sol du balcon de l'appartement du sixième étage ; que la SCI a assigné la SCI GMB en paiement du solde du prix de l'appartement et qu'une expertise a été ordonnée ;

Attendu que pour retenir la responsabilité de la société Kaufman and Broad et la condamner à faire réaliser les travaux préconisés par l'expert et à payer diverses sommes, l'arrêt retient que le vendeur d'immeuble à construire, tout comme les constructeurs, répond des dommages intermédiaires en cas de faute de sa part et que la défaillance de la société Kaufman and Broad est caractérisée pour avoir manqué à son obligation de remettre à l'acquéreur un ouvrage, objet du contrat, exempt de vices ;

Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser la faute du vendeur, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision"

Cass. 3è civ., 13 février 2013, 11-28376

La responsabilité contractuelle du promoteur au titre des dommages intermédiaires sera difficile à mettre en oeuvre compte tenu de l'exigence de la preuve d'une faute de sa part et du fait de sa non participation à l'acte de construire.

Cette jurisprudence est applicable aux constructeurs de maisons individuelles.

cf : Cass. 3è civ., 4 octobre 2011, 10-23690:

"Sur le moyen unique, ci-après annexé :


Attendu qu'ayant retenu que les époux X... invoquant, à titre subsidiaire, la "théorie des dommages intermédiaires", il leur appartenait d'établir que la société La Maison traditionnelle avait commis une faute, la cour d'appel, qui a souverainement relevé que les constatations de l'expert étaient insuffisantes pour mettre en oeuvre la responsabilité du fait des dommages intermédiaires, a, sans être tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, légalement justifié sa décision"

et à l'ensemble des constructeurs.

cf Cass. 3è civ, 14 décembre 2010, 09-71552:


"Vu l'article 1147 du code civil ;

Attendu que pour condamner la société Kaufman et Broad à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 186 030 euros au titre du désordre affectant les pierres de taille, l'arrêt retient que les désordres constatés, qui n'ont jamais atteint le degré de gravité requis à l'intérieur du délai décennal, relevaient de la responsabilité contractuelle de droit commun de la société Kaufman et Broad tenue à une obligation de résultat vis-à-vis des acquéreurs ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le vendeur en l'état futur d'achèvement est, comme les constructeurs, tenu, à l'égard des propriétaires successifs de l'immeuble, d'une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les désordres intermédiaires, la cour d'appel a violé le texte susvisé"

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