Rupture unilatérale du contrat sans l'intervention d'un juge

Le : 05/07/2012

Dans un arrêt récent, la Cour de cassation décide :

"Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 19 avril 2011), que par acte sous seing privé du 4 janvier 2007, la communauté de communes du Val de Tave (la communauté de communes) a conclu avec la SCI NEB (la SCI) une promesse synallagmatique de vente d'une parcelle ; que par lettre du 5 avril 2007, la communauté de communes a informé la SCI de la rupture du contrat au motif que celle-ci avait bouleversé l'économie générale du terrain, ravagé la végétation, commencé les travaux de construction sans permis, et n'avait pas réalisé les travaux auxquels elle était autorisée ; que la SCI a assigné la communauté de communes aux fins d'obtenir notamment la réalisation forcée de la vente ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de dire que la rupture de la promesse est à ses torts, de la débouter de l'ensemble de ses demandes et de la condamner à payer à la communauté de communes la somme de 2 000 euros au titre de la remise en état des lieux, alors selon le moyen :

1/ qu'il appert des constatations mêmes de l'arrêt que la société NEB s'était vue conférer la jouissance du bien à compter du 1er janvier 2007, ainsi que l'autorisation expresse d'effectuer «les travaux de construction nécessaires à son activité», en l'occurrence l'édification d'une centrale à béton ; qu'en considérant néanmoins que le remaniement préalable du site, comprenant le déboisement et le terrassement de la parcelle, supposait une autorisation expresse, sans faire apparaître en quoi ces travaux n'étaient pas compris dans le périmètre général de l'autorisation donnée à la SCI NEB, la cour ne justifie pas légalement sa décision au regard des articles 1134 et 1184 du code civil, violés ;

2/ que seul un manquement aux obligations nées du contrat peut justifier sa résolution ; qu'en l'espèce, pour statuer comme elle l'a fait, la cour d'appel relève que les travaux de défrichement et de déboisement accomplis par la société NEB seraient contraires à l'article UE 13 du règlement de zone et auraient supposé le dépôt préalable d'un permis de construire ; que cependant, à supposer que la SCI NEB ait effectivement manqué aux obligations légales qui étaient les siennes au regard des règles d'urbanisme applicables aux travaux par elle accomplis, la cour ne fait nullement ressortir en quoi les infractions reprochées à la SCI NEB permettraient de caractériser l'inexécution de l'une ou l'autre des obligations nées de la promesse de vente du 4 janvier 2007, ce en quoi sa décision n'est pas légalement justifiée au regard des articles 1131 et 1184 du code civil, de plus fort violés ;

3/ que seule la gravité du comportement d'une partie à un contrat, qu'il appartient au juge d'apprécier, peut justifier que l'autre partie y mette fin de façon unilatérale, à ses risques et périls, sans intervention judiciaire préalable ; qu'en l'espèce, l'arrêt se borne à constater, à la charge de la SCI NEB, un certain nombre de manquements dont elle déduit, immédiatement et sans autre examen, le bien-fondé de la décision de la communauté de communes du Val de Tave de mettre fin unilatéralement au contrat ; qu'en statuant de la sorte, sans constater, ni a fortiori justifier, que les manquements imputés à la SCI NEB et résidant essentiellement dans l'accomplissement de travaux dans l'attente du transfert de propriété, étaient d'une gravité telle qu'ils justifiaient la résolution du contrat de vente et partant le refus de transférer la propriété du bien en cause, ce nonobstant la circonstance, relevée par la cour, que ces travaux avaient été accomplis au su du représentant de la communauté de communes du Val de Tave, demeuré passif jusqu'à leur achèvement, la cour d'appel prive de nouveau sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil, violés ;

4/ que si la gravité du comportement d'une partie à un contrat peut justifier que l'autre partie y mette fin de façon unilatérale, à ses risques et périls, cette faculté de résiliation doit être exercée de bonne foi ; que dès lors que la société NEB mettait clairement en doute la bonne foi de la communauté de communes du Val de Tave, la cour se devait de rechercher si cette condition était remplie, eu égard notamment à la circonstance que le représentant de la communauté de communes avait assisté sans mot dire à l'accomplissement des travaux litigieux et au fait que les travaux de déboisement et de remaniement du site avaient été opérés, non dans un site naturel, mais dans un site industriel destiné à recevoir une centrale à béton à la construction de laquelle la SCI NEB avait d'ailleurs été autorisée dans l'attente du transfert de propriété ; qu'à cet égard encore, l'arrêt n'est pas légalement justifié au regard des article 1134 et 1184 du code civil ;

5/ que dès lors que c'est au vu de la totalité des manquements qu'ils ont cru pouvoir imputer à la SCI NEB que les juges du fond ont estimé que la communauté de communes du Val de Tave était fondée à mettre fin au contrat, le grief pris du défaut de production, par la SCI NEB, de l'attestation d'assurance contractuellement prévue ne saurait conférer à lui seul une base légale à la décision, au regard des articles 1134 et 1184 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que la SCI n'avait jamais justifié de son assurance et relevé que les travaux qu'elle avait entrepris étaient contraires à l'article UE 13 du règlement de zone et n'avaient pas été régularisés par une autorisation administrative, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que ces manquements justifiaient la rupture unilatérale du contrat et qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision"

cf cass, 3è civ, 20 juin 2012, 11-20.589

Par précaution, dans la perspective d'un litige avec le co-contractant évincé, sur la validité de la rupture et l'apurement des comptes, il est préférable avant de rompre le contrat, de faire constater de manière contradictoire si possible, les manquements graves - malfaçons, non conformités, etc - par un huissier ou un expert.


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